关于降低存量房房贷利率，央行在8月31日发起了通知，今天各大银行正式给出了细则。但是银行给出的官方发文，很多人还是看不懂，有几个客户也找到了我咨询，那么我给大家再详细说明一下。

1、本次降存量房利率，购买的哪些房子可以降？

用途为70产权住宅（公寓和写字楼等商住类不可以）。

2、本次存量房贷利率哪些可以调整？

首先这次调整的存量房贷利率，是首套房贷利率；二套不做调整（如果杭州有两套房且都是二套利率买的，那么买的早的那套按现在规则可以降）。

因为近期调整了“认房不认贷政策”，关于首套的认定，也要说明一下：比如杭州，就看你在杭州限购区域内的住房查档，不看你外地住房，也不看你外地贷款有没有结清。

无论你之前是二套贷款，把房子卖了变成首套；还是因为之前“认房认贷”政策贷款做成二套贷款，只要你名下现在就一套住房贷款，就算首套住房贷款，就可以参与此次的首套住房存量贷款利率调整。

3、本次调整的范围有哪些？

拿杭州举例：本次调整的是2019年10月7日（含）至2022年5月15日（含）之前发放的贷款。

4、为什么是这个时间段呢？

首先2019年10月7日（含）之前，银行贷款利率不是强制与LPR浮动利率挂钩的，可以选择固定利率，在之后，都要根据LPR来进行加减浮动（如果你在2019年10月8日前把贷款由固定利率转为LPR浮动利率，这次也会做调整）。

关于什么是LPR和基点？可以参考我之前写的解释文章：LPR的前世今生及贷款利率

然后2022年5月15日这个时间点，是因为去年央行发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，自2022年5月15日起，全国首套房贷利率政策下限调整为LPR减20个基点（不过杭州是在2022年11月11日开始执行的）。

比如现在首套5年期以上LPR是4.2%，杭州首套房利率可以做到4.2%-20个基点（0.2%）=4.0%。

本次调整是将在这个期间贷款的利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，简单来说调整的是之前加的基点，将其调为最低限度就是0，LPR不做调整。

如果本身没有加基点或者就是负的，本次就不会再做调整，所以2022年5月15日之后发放的贷款就不在本次调整范围。

5、具体利率可以调整到多少呢？

2019年10月7日（含）至2022年5月15日（含）之前发放的贷款现在最低能降到4.2%。

6、怎样调整呢？以及什么时候调整呢？

1）如果原贷款发放时执行符合当时首套房贷利率政策，银行将于2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。

2）如果原贷款发放时执行二套房贷利率标准的，比如说两套卖掉一套变成首套的，或者“认房不认贷”政策之后变成首套的，需在2023年9月25日开始主动向银行申请利率调整，经银行审核符合条件后再做利率调整。

7、申请调整的渠道有哪些？

现在大部分银行都支持线上和线下两种操作。

线上可以在贷款对应的银行APP中，自助发起首套住房利率标准认定申请，目前各大银行都没有给出具体提交资料，不过身份证和家庭住房套数（无房证明）这两个个材料肯定是要提交的，至于其他材料可以后续等银行出细则或者直接咨询对应银行贷款经理。

线下也是同理，9月25号带上材料到网点现场去操作申请即可。

8、2022年5月15日（含）之后贷款的会调整利率吗？

不会，我在第4条已经说明，在这个时间点之后，加的基点是0，所贷款的利率都是根据LPR进行变动，而LPR贷款利率每年可以调整一次，一般是两种方式，每年固定1月1日调整；或者是与银行签订的贷款日隔年调整一次（比如签订的2022年11月5日签订的，那么调整就是2023年11月5日）。